中国金茂:水下有多少冰山?

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中国金茂少数股东权益翻倍增加,利润始终原地踏步,金茂投资与金茂本钱疑似现身个中,明股实债迷雾重重。

本刊记者 杨现华/文

公司股东应占净利润38.81亿元,同比下落40.12%,中国金茂(0817.HK)2020年的业绩“合适预期”,这是由于早在年初中国金茂就已通知布告公司归属净利润将有40%至50%的降幅。

然则,中国金茂少数股东的净利润并没有明明下落,近几年一向保持在20亿元出头的程度。少数股东权益是不是明股实债或少数股东权益中有多少属于明股实债,一向是这家“网红”房企争议的漩涡。

从资产负债来看,中国金茂少数股东权益早已逾越公司归母权益多年了,但少数股东获得的利润回报远不及上市公司,这明显不合理。

中国金茂的部分少数股东真的是“活雷锋”?在中国金茂部分项目中,持有少数或过半股分的金融本钱在项目收成期先退却退却出,中国金茂成了受益人,金茂本钱控股有限公司(下称“金茂本钱”)疑似频繁现身。

潜藏于无数项目公司背后的金茂本钱事实承当了甚么样的脚色?金茂本钱对外投资成立的数百家有限合资入股了多少家中国金茂的项目公司,这些有限合资在项目后期是不是提早退出从而将结算利润“拱手相让”?中国金茂少数股东是不是存在明股实债恍如已昭然若揭。

少数股东明股实债争议

2020年,中国金茂实现营收600.54亿元,同比增加了38.51%,营收增速创下近几年的新高;公司股东应占净利润38.81亿元,同比大年夜幅下落了40.12%。

早在年初,中国金茂就发出了盈利预警,是以对而今呈现的业绩大年夜跌,市场其实不希奇,完全在“意料傍边”。1月底时,中国金茂通知布告,由于项目售价不及预期,需计提减值等缘由,估计公司归属净利润将下落40%-50%。

2020年,中国金茂计提减值38.34亿元,上一年为零,中国金茂2020年归属净利润较上一年削减近26亿元,是以公司净利润大年夜幅滑坡的“罪魁罪魁”非减值莫属。

中国金茂为激进的会计政策支付了价值,公司之前对在建项目和落成项目不计提或计提微不足道,当初看似不错的盈利增加而今现了真相。而一线龙头房企即使如万科,最近几年来也都对部分项目计提不菲的减值损失落,频繁高价拿地的中国金茂而今最早“补课”。

中国金茂股东应占净利润承受重挫,少数股东损益恍如没有遭到太大年夜影响。2020年,公司少数股东损益为23.14亿元,同比甚至增加了6.29%。

中国金茂的少数股东权益和少数股东损益都是在2016年最早显现明明转变的。2016-2020年,中国金茂少数股东权益划分为241.18亿元、335.92亿元、424.69亿元、464.86亿元和550.65亿元,增加一倍有余。

少数股东权益有了不止翻倍的增加,回报基来历根底地踏步。2016-2020年,中国金茂少数股东损益划分为20.38亿元、11.72亿元、21.66亿元、21.77亿元和23.14亿元,多半时候都在20亿元以上,但根基没有明明增加。

在少数股东权益翻倍增加、盈利回报基来历根底地踏步的同时,中国金茂母公司权益和净利润有了明明转变。2016-2020年,公司权益划分为557.44亿元、664.44亿元、782.65亿元、858.58亿元和1018.27亿元,股东应占净利润划分为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元和38.81亿元。

两者相较量不难发现,中国金茂少数股东权益早已逾越了归母权益,但净利润始终难以追遇上中国金茂的股东应占净利润。除2016年两者盈利基内情仿之外,低值时少数股东损益仅是中国金茂股东应占净利润的30%阁下。

2016-2020年,中国金茂少数股东权益的净资产收益率(摊薄)划分为8.45%、3.49%、5.1%、4.68%和4.2%,而中国金茂划分为8.02%、12.11%、14.56%、16.39%和8.3%。

一般来讲,少数股东的净资产收益率与母公司不应不同,假如前者远低于后者,申明少数股东吃了亏,反之则是占了便宜。

对如许的问题,房企平居的诠释是项目存在结转周期,新增加的少数股东还没有到达结算前提,是以少数股东损益与少数股东权益之间会存在时候差,是以致使少数股东的回报率下落。

少数股东权益增加,母公司权益也会增加,却并没有影响中国金茂净资产收益率的延续走高,那末公司是不是存在明股实债融资呢?

项目存在结转周期,前期入股的少数股东一般需要2-3年甚至更久才能获得回报。不外中国金茂的少数股东或许并不是仅仅依托项目盈利来获得回报,不然这类高投入、低徊报的生意模式是不会久长的。

现金流量表显示,2016-2020年,中国金茂向非控股股东派发股息5.32亿元、34.39亿元、7.77亿元、9.66亿元和4.19亿元。在2016年和2017年,中国金茂已付股息也不外7.22亿元和15.86亿元,少数股东获得的股息远超中国金茂的股东们。

比来三年,中国金茂支付的股息逾越了少数股东获得的股息,但部分少数股东正在撤离。

2016-2020年,中国金茂收购非控股股东权益产生的现金流出划分为29.05亿元、0.87亿元、38.8亿元、40.49亿元和37亿元。

中国金茂的少数股东没法颠末历程净利润来获得对等回报,但公司颠末历程向少数股东分红的体式格局使之均衡,分红范围一度超越母公司,公司还集中收购少数股东股分使其退出。

少数股东获得了实其实在的现金回报,这类利润表之外的支付体式格局是不是就是明股实债需要支付的额外成本?

多家机构的申报都指出,房企少数股东明股实债的分辨方式之一是,假如少数股东权益性质为基金、资管、信赖等,且与房企存在大年夜范围的资金来往,则房企可能存在“明股实债”。

少数股东不休与中国金茂合作,陪同着的是获得大年夜量分红又不休退出,还有来自非控股或第三方的大年夜量资金流入。在这些浩大合作伙伴中,金茂本钱及其相伴相生的别的一家公司无疑是最活跃的一个。

金茂本钱与金茂投资的脚色

在中国金茂的项目公司中,金茂投资咨询(深圳)有限公司(下称“金茂投资”)是呈现最多的一家。

工商信息显示,金茂投资是在2016年12月底成立的,公司法人代表、董事长是江南,而江南早前担负中国金茂CFO、履行董事。

金茂投资有两家机构股东:宏源汇智投资有限公司和峰亮有限公司各持股50%,前者由A股上市公司申万宏源(000166.SZ)全资所有,后者注册于喷香港,注册地址是中国金茂在喷香港的主要处事处地址,负责人姓名是“NAN JIANG”,正好与金茂投资负责人江南相一致。

也是在2016年11月,中国金茂投资成立了金茂本钱,工商信息中并没有太多金茂本钱的信息。公司官网显示,以江南为首的办理团队负责金茂本钱的运营。偶合的是,根基同时成立的两家公司办理团队也根基一致,金茂本钱的办理团队也大年夜多出而今了金茂投资的主要人员名单中,这像极了“一套人马两个牌子”。

与金茂投资动作一再比拟,金茂本钱显得很是恬静。工商信息没有公司注册等根基信息,中国金茂在年报中也描写寥寥,与其在公开报道中显现的百亿元办理范围其实不符合。

在2020年年报中,中国金茂仅介绍,将阐扬金茂本钱在拓展资金渠道、助力财产落地的感化,以本钱撬动区域开辟,实现以投引产,除此之外根基再无其他介绍。

按照中国金茂之前年报信息,金茂本钱将延续打造地产基金和PE投资两大年夜营业板块。然则工商信息显示,金茂本钱对外投资唯一一家公司-金茂创赢(天津)咨询有限公司,并没有任何私募或PE基金的身影。

即使究竟穿透,金茂本钱间接对外投资的公司合计也唯一10余家,远没有根基由配合办理层构成的金茂投资来的活跃,打造地产基金和PE投资两大年夜营业恍如更合适今朝金茂投资的动作步履。

金茂投资对外设立了四家持股100%的子公司,这四家全资子公司今朝对外又投资了200余家企业,且这些大年夜多半仍在存续期的企业都是以有限合资的私募基金形式呈现。

有意思的是,在天眼查信息中,金茂投资旗下的四家100%子公司联系关系机构所有指向了金茂本钱,四家子公司投资的有限合资私募基金联系关系机构绝大年夜多半一样是金茂本钱。

200余家私募基金投资良多项目公司,持有金茂投资一半股权的申万宏源给中国金茂供应了多少资金?这200余家私募基金投资了多少中国金茂旗下的项目公司?恍如一切都不那末透明。

在投资历程当中,200余家私募基金又向外部进行了多少融资?加倍主要的是,这些私募基金入股的项目公司有的或许进入了中国金茂的联营、合营企业、有的或许纳入了上市公司合并局限。在看成少数股东来措置时,其获得回报的体式格局是不是除利润分派外还有其他退出形式呢?

与金茂本钱还有所介绍比拟,金茂投资没有在中国金茂近几的年报中呈现过。在中国金茂看来,这恍如是一家无关紧要、无足轻重的公司。就是这家在年报中不见踪影的公司,今朝已对外投资了成百家的私募基金,私募又入股了无数家项目公司。

除金茂投资或金茂本钱外,中国金茂项目标合作方中亦有其他身影,这些合作方中既有房企也有明股实债“温床”的金融机构。

金畅通领悟作方

在中国金茂的合作方中,有着大年夜量房企的身影,个中不乏一线知名房企。除这些房企之外,金融本钱也一样现身个中。

2019年年末,中国金茂以33.05亿元摘得福州市滨海新城综适用地项目,项目总用地面积30.26万平方米,中国金茂债券通知布告显示,福州滨海新城项目标计划建筑面积为98.31万平方米。

这个近百万平方米的项目开辟主体是福州滨茂房地产有限公司(下称“福州滨茂”)。工商信息也显示,福州滨茂是在中国金茂拿地后很快成立。成立之初,福州兴茂房地产有限公司是福州滨茂的唯一股东,再无其他。

2020年12月23日,福州滨茂的股东中新进一家机构-持股51%的嘉兴平茂叁号投资合资企业(有限合资),本来的唯一股东持股残剩49%。这家新进的私募股东有三家机构股东,除两家与中国金茂有关外,还有兴业信赖。

兴业信赖进入这家私募的时候是2020年10月21日,几近与该私募入股福州滨茂同步产生。这家私募的履行事务合资人穿透今后等于金茂投资。遗憾的是,工商信息中并没有兴业信赖出资金额及占比,外部市场难以知晓没有话语权的兴业信赖到底投入了多少资金。

福州滨海新城项目体量伟大年夜,总投资到达274.98亿元,在工期不变的环境下,项目也要到2022年才能顺利落成。在前期投入的时刻兴业信赖入股,后期是不是会提早撤离项目公司,市场将拭目以待。

南京河西南鱼嘴金融会聚区项目是中国金茂在2017年以73.4亿元获得的综适用地项目,触及商、住、办混适用地。拿地今后,中国金茂甚至在官网专门做了报道,以显示获得该地块对公司在南京本地成长的主要性。

项目计划面积逾越百万平米,到达117.62万平方米,总投资到达97.11亿元,接近百亿。中国金茂持有项目公司-南京润茂置业有限公司(下称“南京润茂”)的比例唯一27.5%,但公司对其持有57.5%表决权,是以纳入合并局限。

南京润茂的单一大年夜股东是深圳安创投资办理有限公司,持股比例为45%,该公司是安然下属公司,性质不言自明。

中国金茂落成、在建和拟建的项目何止上百个,投资者没法一一查出其项目公司背后的股权调换关系,和个中金融本钱的转变,这些金融股东甚么时刻退出和退出的理由一样难以知晓。

不外,判定金融本钱明股实债的时候节点主要有两个,一是项目开启大年夜范围预售阶段,二是项目结转收入最早供献报表利润之时。项目预售剖明其已渡过资金最严重的期间,后者少数股东不退出,势必分走大年夜量的报表利润。

鼓动感动大方的合作方

与前述两个正在扶植的项目分歧,落成项目标股权调换能显示出金融股东入股项目公司的完全链条。

北京亦庄金茂悦项目是中国金茂在北京较早落成交付的一个项目。中国金茂公开资料表露,建筑面积到达41.48万平米的北京亦庄金茂悦在2017年完工,项目已根基完成发卖,仅残剩尾盘待售。

北京亦庄金茂悦的项目公司是北京方兴亦城置业有限公司,今朝公司由中国金茂100%持有,然则追溯汗青并不是如此。项目公司2014年之前由中国金茂全资持有,2014年年初引入了安然信赖,持股49%。

2016年,持股约两年的安然信赖退出,项目一年后完工,安然信赖参与了前期的扶植,在项目交付前离场。截至2020年一季度末,项目回款到达91亿元。

无独有偶,北京丰台金茂广场是一个总可售面积到达68.93万平方米的贸易项目,该项目由北京金丰置业有限公司(下称“金丰置业”)负责。在2019年完工之前,项目公司股权最早调换。

本来金丰置业有包孕中国金茂在内的三家股东持有,2018年和2019年别的两家股东接踵退出,北京丰科投资有限公司(下称“北京丰科”)陆续接股分。在2019年年末,北京丰科也退出了,金丰置业成了中国金茂独资所有。

按照工商资料,几近在退出金丰置业的同时,北京丰科就刊出了,该公司的主要出资人是一家私募基金。

对这些频繁改观的项目公司,和这些进进出出的金融机构、市场争议的明股实债的疑问,截至发稿,中国金茂没有答复的采访。

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